Budynek gotowy do sprzedaży to budynek bez ukrytego ryzyka technicznego.
W scenariuszu sprzedaży inwestorzy nie patrzą wyłącznie na rent roll, WAULT — czyli ważony średni okres pozostały do końca umów najmu — pustostany i lokalizację. Sprawdzają również, czy budynek jest operacyjnie uporządkowany: infrastrukturę cyfrową, prawa dostępu, dokumentację techniczną, ustalenia z operatorami, usługi dla najemców, cyberbezpieczeństwo, gotowość ESG oraz możliwość obsługi przyszłych wdrożeń.
OMG pomaga Właścicielowi uporządkować tę warstwę, zanim stanie się problemem w due diligence. Infrastruktura techniczna, dostęp do dachu, trasy kablowe, potrzeby technologiczne najemców, wsparcie fit-outu i dostarczanie usług mogą zostać ujęte w przejrzysty model operacyjny, zamiast funkcjonować jako rozproszone ustalenia pomiędzy najemcami, operatorami i property managementem.
Ma to znaczenie, ponieważ GIA zwiększa wagę dostępu do infrastruktury, koordynacji prac technicznych oraz gotowości budynków na sieci gigabitowe. Budynek z kontrolowanym modelem infrastrukturalnym łatwiej wyjaśnić inwestorom, łatwiej zarządzać nim w okresie posiadania i łatwiej pozycjonować przy sprzedaży.
Minimalizacja ryzyka transakcyjnego w due diligence
Zespół Omega Group jest aktywny na polskim rynku nieruchomości od czasu upadku Muru Berlińskiego. W tym okresie wspieraliśmy pierwszych inwestorów wchodzących na polski rynek, międzynarodowych przedsiębiorców oraz duże korporacje tworzące w Polsce swoje flagowe operacje.
Specyfiką rynku nieruchomości komercyjnych jest to, że budynki są zwykle posiadane przez odrębne spółki celowe, określane jako Special Purpose Vehicle, czyli SPV. Celem SPV jest skupienie praw i obowiązków związanych z aktywem w jednej strukturze, którą można następnie przenieść na nowego właściciela.
Historycznie due diligence w takich transakcjach koncentrowało się przede wszystkim na tytule prawnym, umowach najmu, rent roll, WAULT, pustostanach, pozwoleniach, podatkach i stanie technicznym budynku. Kwestie związane z infrastrukturą cyfrową, dostępem telekomunikacyjnym, regulacjami bezpieczeństwa, gotowością ESG oraz usługami technologicznymi dla najemców często traktowano jako drugorzędne — o ile podstawowe potrzeby biznesowe najemców były zapewnione.
To środowisko się zmienia. W erze GIA oraz w szerszym kontekście rosnącej europejskiej świadomości krytycznego znaczenia infrastruktury ICT, nowy inwestor będzie coraz dokładniej analizował digital shell & core, ESG shell & core oraz security shell & core budynku. Elementy te stają się istotną częścią procesu akwizycyjnego, szczególnie dla inwestorów zagranicznych lub inwestorów po raz pierwszy wchodzących na polski rynek nieruchomości.
W praktyce due diligence nie będzie obejmowało wyłącznie umów bezpośrednio związanych z komercjalizacją budynku. Inwestorzy będą również analizować dostęp do infrastruktury, uzgodnienia z operatorami, prawa do kolokacji, meet-me roomy, dostęp do dachów, trasy kablowe, relacje usługowe z najemcami oraz możliwość rozwiązania, cesji lub renegocjacji tych ustaleń przez SPV. Jeżeli infrastruktura opiera się na niezależnej własności osób trzecich albo na rozproszonych prawach kontraktowych, wynik takich renegocjacji może być niepewny.
Omega Group rozpoznaje ten problem od wielu lat. Z naszego doświadczenia wynika, że widzieliśmy budynki sprzedawane wielokrotnie — w jednym przypadku kilka budynków było sprzedawanych ponad trzy razy. W każdej takiej transakcji relacje dotyczące infrastruktury, usług operatorów i usług dla najemców musiały być przeglądane, renegocjowane albo akceptowane przez nowego właściciela, ponieważ kluczowe elementy modelu infrastrukturalnego nie były w pełni kontrolowane przez właściciela budynku.
W przeszłości często możliwe było rozwiązanie tych kwestii poprzez wypowiedzenia, cesje lub renegocjacje akceptowalne dla nowego właściciela SPV. Dziś staje się to bardziej złożone. Wiele takich ustaleń obejmuje indywidualne preferencje najemców, regulowane usługi świadczone przez operatorów oraz relacje z podmiotami trzecimi, z których każdy ma własne oczekiwania i własną ochronę kontraktową lub regulacyjną. W rezultacie pozytywny wynik takich renegocjacji w procesie due diligence nie może być zakładany jako pewny.
Dlatego nasza rekomendacja jest jasna: Właściciel – szczególnie w budynku modernizowanym, nowej inwestycji lub projekcie greenfield — powinien od początku pozostać inwestorem i stroną kontrolującą fizyczną infrastrukturę, powierzchnie kolokacyjne oraz meet-me roomy.
Takie podejście daje Właścicielowi czystszy model operacyjny, silniejszą kontrolę nad aktywem i bardziej wiarygodną historię wyjścia z inwestycji.
Efekt dla Właściciela:
czystsze due diligence, mniej technicznych red flagów, mocniejsza narracja operacyjna i bardziej wiarygodna historia aktywa dla inwestorów.